超级前景｜UPRETS CMO魏然：科技助力地产行业创新及数字证券实战经验分享

魏然，房地产资产通证化平台UPRETS首席营销官，毕业于德雷珀大学和对外经济贸易大学，曾就职于8D Capital。 UPRETS是全球合规的一站式房地产数字证券发行平台。 其投资人在传统房地产行业实力雄厚，在国内外开发了多个房地产项目。 目前，UPRETS是FinTech和PropTech（房地产科技）理论与实践的行业先行者，团队正在筹备多个海外房地产项目的发行。

早在2015年，美国就提出了将房地产行业与区块链技术相结合的想法。

2018年以来，传统地产行业探索STO的早期从业者开始行动起来。 UPRETS平台正通过科技和金融创新助力海外地产实现新变革。 也成为整个传统地产行业的早期案例，备受关注。

UPRETS CMO魏冉向Blocklike提到：“目前全球资产端和资本端的匹配度还不够好，目前所有的跨境房产投资渠道都比较缺乏，Security Token的出现让“让我们看到现实。资产变得更具流动性的一种方式。通过代币化，这种份额的转让将成为房地产市场的下一个关注点。”

本次采访记录了魏然在区块链领域对房地产行业的探索买比特币图片大全，以及UPRETS在房地产数字证券发行过程中的经验分享，希望对行业从业者和资产发行人有所启发。

房地产开发商眼中的数字证券

在传统地产开发商看来，房地产行业其实也在不断求变。 许多房地产开发商经历了从区域市场到全国市场，再到全球市场的扩张过程。 从住宅到商业地产，再到共享办公、旅游地产等多种形式，整个房地产行业逐渐转型为一系列功能集于一体的场所。 随着ABS、REITS，甚至Security Token的出现，房地产与尖端科技和金融工具的结合逐渐形成了一种发展趋势，这是必然的。

房地产开发商选择数字证券的主要动机是多种多样的。

蔚然从一个简单的现象出发：在传统的房地产行业，高负债率并不是绝对的坏指标。 对于房地产开发商来说，没有债务就意味着没有投资，房地产开发商的存在是需要“播种”的，需要购买被低估的资产。 在这种情况下，动机并不单纯是“缺钱需要融资”或者简单的“资产质量不佳”。 已经拥有良好资产的房地产开发商一直在寻求“通过更具流动性的方式投资于当前市场”。 资产低估”，STO自然契合了众多海外资产的DNA，成为了一种新的解决方案。

通过STO，房地产开发商不仅可以通过较小的份额出售房地产资产，还可以获得更多的流动资金。 同时，他们也可以使用自己研发的区块链技术，这符合他们的战略发展方向。 这对于Realtors来说是一个很好的解决方案。

房地产代币化的主要步骤包括前期咨询服务（如前期资产端尽职调查）、法律架构设置、合规设置、技术发行（即证券化和代币化的过程），然后是募资环节（投资者收购和管理等），以及后期的上市交易环节。

魏然向Blocklike介绍：“目前UPRETS会提供包括这些环节在内的一站式服务。UPRETS在房地产代币化发行方面非常专业。”

房地产数字证券的流动性与新“债市”

在地产开发商数字证券的实践之路上，UPRETS团队正在寻找一个“新”、“更大”的市场：

纵观整个区块链行业的发展买比特币图片大全，从以比特币为代表的1.0版数字货币，到以ETH为代表的2.0版ICO，从某种角度来看，这相当于先有货币，后有“股权融资”已经出现（只是这个股权的股价波动很大，有时是非理性的），而且从证券市场来看，其实还有一个巨大的债市，就是一个巨大的部分固定收益。 市场，这个市场本来就应该存在于金融市场，一定要和实体经济嫁接。

“STO和IPO、ICO等模式应该并行，STO开辟了一个新的市场。” 魏冉提到。

目前在这个市场上，大多数人都会提到希望“老钱入场”。 这里的“老钱”主要包括一些投资机构、家族基金等，对于老钱来说，投资数字资产的逻辑主要在于“为了维持其目前的全球财富排名，必须防止比特币等数字资产带来的潜在威胁，因此有必要拿出其资产的5%购买比特币等数字资产。” 据UPRETS观察，其实很多这类投资者都认同这个逻辑，他们往往会选择让自己的资产管理人按照这个比例配置数字资产，购买比特币指数基金等衍生产品。

魏冉举了个例子：“有像Tim Draper（硅谷著名天使投资人）和他的儿子Adam Draper这样的区块链信徒，他们相信BTC会涨到25万美元，还成立了Boost VC专注于投资领域。区块链业务。”

“但我们认为，数字资产的潜力不仅仅局限于占比不足5%的高风险资产市场，还有95%的资金有待挖掘。目前95%的资产仍在配置中在房地产、国债、房地产基金等产品中，原因是这些品种稳定安全，3%-10%左右的年化收益率足以满足那些大户的需求而是低风险的资金。目前很多传统投资者都希望投资数字资产，他们看好科技带来的形式创新，比如让跨境投资变得极其简单，但又犹豫缺乏真正的数字资产。背后的资产支撑和剧烈的价格波动。”

其进一步提到：“如果我们能够提供一种由真实底层资产支持的金融产品，同时利用技术降低投资门槛和交易摩擦，那么数字资产可以从5%进入95%的市场。在未来，数字证券的用户规模将远超以往币圈用户。”

魏然对整个市场保持着乐观的态度：“比特币诞生时，它的优势在于让跨境支付出奇的简单和安全； 财富效应更强，投资者可以通过交易所购买世界各地的“股票”。 如果全球债务市场也能通过这种方式进行一定程度的创新，同时消除价格剧烈波动和缺乏监管的弊端，那么数字证券所能带来的优势也将被传统投资者所接受。”

在此基础上，她与Blocklike讨论了行业流动性的问题。

在谈流动性的“好”与“坏”之前，有必要先给流动性下个定义。 业内所说的“流动性”主要分为两种情况。 第一个是第一次卖的时候不容易融到资金，第二个是第二次交易的时候没有流动性。

在第一种情况下，筹资的难度实际上取决于资产是否具有成本效益。 ST的价值基于标的资产。 在传统的资本市场（如房地产金融产品市场），需要转让股份的私募基金很多，但很难找到具体的买家（接手门槛太高）。 资产总规模达不到公开上市交易的规模。 因此，将会有“高低”资产愿意以ST的形式（符合Reg D/S）以折扣价将其资产/股份出售给N个买家。 这时候形式不重要，重点是资产的性价比。

（图片来源：Tokenized Securities & Commercial Real Estate MIT）

筹资难的另一个原因是筹资渠道的偏差。 散户投资者，尤其是所谓的“币圈”投资者，更喜欢高风险、高收益的小规模投资，甚至是投机性产品，所以这种收益较低的产品对币圈散户来说确实没有吸引力。 但传统筹资渠道其实对此类产品的消化能力很强。

对于第二种情况，二级交易过程中的流动性问题，魏然提出：“需要注意的是，Security Token的流动性应该与Security进行比较，而不是直接与Token进行比较。房地产本质上是一种低流动性资产（非流动性资产）。期望其二级市场的流动性与ICO时期的权益型Token一样高是不现实的。预计其流通频率和博彩性质是不可能的对于这些代币。”

（来源：代币化证券和商业地产麻省理工学院）

房地产数字证券发行实践经验及对国内资产发行人的建议

在UPRETS的实际操作中，魏冉总结了以下经验，希望能给更多的资产发行人以启示：

1.资产、专业尽职调查团队、律师事务所、募资渠道。 这几点是传统行业玩家多年来积累的资源，对行业的深入了解是非常有必要的。 而区块链行业原生或纯技术背景的创业团队在这方面的能力稍逊一筹。 因此，传统行业玩家在STO领域创业具有天然优势。

2、在哪个国家合规，需要根据该国的法律设计合规框架。 比如在美国的合规框架下，需要先搭建一个SPV（比如房地产基金），然后将Token与基金份额的权益挂钩，这些都需要体现在法律上文件和技术水平。 在后续的销售过程中，由于销售的是某种证券，因此也需要寻找具有成功募资经验和合规牌照的机构，在合法合规的条件下进行销售。

3、真正优质的资产，不受发行方式的限制。 技术和合规固然重要，但最重要的是发行人要找准自己的目标市场，找准真正的需求者在哪里。

“诚然，一些行业在间接融资市场面临‘歧视’，在当前的行业环境下，房地产行业就是其中之一。但新技术也在不断为这些行业提出新的解决方案，让我们拭目以待。” ”

文/宋娇 专题策划/孟云/兰文 编辑

更多专栏推荐：

《数字证券超前瞻》

“证人”

“超人”